يقترب موعد انتهاء عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين، وذلك بعد دخول المدة القانونية المحددة لهذه العقود مراحلها الأخيرة، وفقًا للأحكام المنظمة للأماكن المؤجرة لغير غرض السكنى. ويترقب عدد كبير من المستأجرين وأصحاب العقارات ما سيترتب على انتهاء المدة القانونية، خاصة مع اقتراب الموعد المحدد لإنهاء هذه العقود وتسليم العين المؤجرة إلى المالك.
ويأتي ذلك في ظل تطبيق القانون رقم 10 لسنة 2022، الذي وضع إطارًا قانونيًا جديدًا لتنظيم أوضاع الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين لغير غرض السكنى، وحدد مدة انتقالية للعقود الخاضعة لأحكامه، إلى جانب تنظيم القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية، بما يحقق إعادة ترتيب العلاقة بين المالك والمستأجر وفقًا للقواعد التي حددها القانون.
موعد انتهاء عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين
حدد القانون رقم 10 لسنة 2022 مدة انتقالية قدرها 5 سنوات لعقود إيجار الأماكن المؤجرة للأشخاص الاعتباريين لغير غرض السكنى، على أن تنتهي هذه المدة بانقضاء خمس سنوات من تاريخ العمل بالقانون.
وبدأ العمل بالقانون في 7 مارس 2022، وبالتالي تنتهي المدة القانونية المقررة للعقود في 7 مارس 2027، ما يعني أن المتبقي على انتهاء المدة أصبح محدودًا مع اقتراب الموعد المحدد قانونًا.
وبانتهاء المدة الانتقالية، ينتهي عقد الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين الخاضعين للقانون بحكم القانون، ويلتزم المستأجر بإخلاء العين المؤجرة وتسليمها إلى المالك، ما لم يتفق الطرفان على استمرار العلاقة الإيجارية من خلال إبرام عقد جديد بالشروط والقيمة الإيجارية التي يتم الاتفاق عليها.
ويستهدف هذا التنظيم إنهاء الوضع القانوني السابق لهذه الفئة من العقود بعد انتهاء الفترة الانتقالية التي منحها المشرع للمستأجرين، مع وضع قواعد واضحة بشأن القيمة الإيجارية والإخلاء.
من هم الأشخاص الاعتباريون المخاطبون بالقانون؟
يقصد بالأشخاص الاعتباريين الجهات التي تتمتع بشخصية قانونية مستقلة، ومن بينها الشركات والجمعيات والمؤسسات والنقابات والهيئات وغيرها من الكيانات التي يتم التعامل معها قانونًا باعتبارها شخصًا اعتباريًا مستقلًا.
وتنطبق الأحكام على الأماكن التي تم تأجيرها لهذه الجهات لغير غرض السكنى، وكانت العلاقة الإيجارية خاضعة لأحكام قوانين الإيجار القديم.
وتختلف هذه الفئة عن الأشخاص الطبيعيين، ولذلك فإن القواعد الخاصة بها جاءت في إطار تشريعي مستقل ينظم مصير العقود، ومدة استمرارها، والقيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية، ثم الإجراءات المترتبة على انتهاء المدة.
ومن هنا تبرز أهمية معرفة طبيعة العقد والصفة القانونية للمستأجر، قبل تحديد القواعد التي تنطبق عليه، إذ لا يكفي مجرد وصف العقار بأنه مؤجر بنظام الإيجار القديم، وإنما يجب النظر أيضًا إلى طبيعة المستأجر والغرض من استخدام العين المؤجرة.
ماذا يحدث بعد انتهاء مدة الـ5 سنوات؟
مع انتهاء المدة المحددة في القانون، ينتهي عقد الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين المخاطبين بأحكامه، ويصبح المستأجر ملزمًا بإخلاء العين وتسليمها إلى المالك.
وبحسب القواعد المنظمة، فإن انتهاء المدة لا يعني تلقائيًا استمرار المستأجر في شغل المكان بالشروط القديمة، وإنما يكون على المستأجر تنفيذ الالتزام المترتب على انتهاء العقد، ما لم توجد اتفاقات أو أوضاع قانونية أخرى تحكم العلاقة بين الطرفين.
وفي المقابل، يمكن للمالك والمستأجر الاتفاق على استمرار العلاقة الإيجارية من خلال تحرير عقد جديد، يتم تحديد مدته وقيمته الإيجارية وباقي شروطه باتفاق الطرفين، بحيث تصبح العلاقة الجديدة خاضعة لما يتم الاتفاق عليه في العقد.
وبالتالي، فإن انتهاء المدة القانونية لا يمنع الطرفين من التفاوض على استمرار الانتفاع بالعين، لكنه ينقل العلاقة من إطار العقد القديم إلى إطار جديد يتم تحديد شروطه وفقًا للاتفاق بين المالك والمستأجر.
زيادة القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية
لم يقتصر القانون رقم 10 لسنة 2022 على تحديد موعد انتهاء العقود، وإنما وضع أيضًا نظامًا لزيادة القيمة الإيجارية خلال الفترة الانتقالية.
ونص القانون على أن تصبح القيمة الإيجارية القانونية للأماكن الخاضعة لأحكامه خمسة أمثال القيمة القانونية السارية من تاريخ العمل بالقانون، ثم تزداد القيمة الإيجارية سنويًا بنسبة 15% من آخر قيمة قانونية مستحقة وفقًا للقانون.
ويعني ذلك أن المستأجرين المخاطبين بأحكام القانون لم يستمروا طوال الفترة الانتقالية في سداد القيمة الإيجارية القديمة دون تعديل، وإنما خضعت القيمة لقواعد الزيادة التي حددها التشريع.
وتأتي هذه الزيادات في إطار الفترة الانتقالية التي منحها القانون للمستأجرين قبل الوصول إلى موعد انتهاء العلاقة الإيجارية القديمة، بحيث تتم إعادة تنظيم القيمة المستحقة تدريجيًا خلال السنوات المحددة.
ومن المهم بالنسبة إلى أصحاب العقارات والمستأجرين مراجعة القيمة القانونية المستحقة للعقد وفقًا لتاريخ بدء تطبيق القانون والزيادات التي طرأت عليها، خاصة مع اقتراب نهاية الفترة الانتقالية.
هل يمكن إخلاء المستأجر قبل انتهاء الخمس سنوات؟
تحديد مدة الخمس سنوات لا يعني أن الإخلاء يمكن أن يتم بصورة تلقائية في أي وقت قبل نهايتها، إذ يظل العقد قائمًا خلال المدة الانتقالية وفقًا للأحكام المنظمة، ما لم يتحقق سبب قانوني آخر يجي الإخلاء أو يتفق الطرفان على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة.
وبالتالي، فإن مجرد مرور جزء من السنوات الخمس لا يمنح المالك، في حد ذاته، الحق في إنهاء العقد قبل الموعد الذي حدده القانون.
كما يمكن للطرفين الاتفاق على إنهاء العلاقة الإيجارية قبل انتهاء المدة، إذا توافرت إرادتهما واتفقا على إنهاء العقد وتسليم العين، وفقًا للقواعد القانونية المنظمة لذلك.
أما في حالة استمرار العقد حتى نهاية المدة القانونية، فإن انتهاء السنوات الخمس يترتب عليه انتهاء العقد وفقًا لما حدده القانون، ويلتزم المستأجر باتخاذ إجراءات الإخلاء وتسليم العين إلى المالك.
ماذا يجب على المستأجر فعله قبل انتهاء العقد؟
مع اقتراب الموعد النهائي، يصبح من المهم للمستأجرين المخاطبين بهذه الأحكام ترتيب أوضاعهم القانونية مبكرًا، وعدم الانتظار حتى الأيام الأخيرة من المدة المحددة.
ويشمل ذلك مراجعة العقد القائم، والتأكد من طبيعة الجهة المستأجرة والغرض من استخدام العين، ومراجعة القيمة الإيجارية التي تم سدادها خلال الفترة الانتقالية، إلى جانب التواصل مع مالك العقار بشأن مستقبل العلاقة الإيجارية.
وفي حال رغبة الطرفين في استمرار استخدام العين بعد انتهاء العقد، يمكن بحث إمكانية إبرام عقد إيجار جديد يحدد المدة والقيمة الإيجارية والالتزامات المتبادلة بصورة واضحة.
أما إذا لم يتم الاتفاق على عقد جديد، فعلى المستأجر الاستعداد لإخلاء العين وتسليمها إلى المالك عند انتهاء المدة القانونية، وفقًا للقواعد المنظمة.
وتساعد هذه الخطوات على تجنب النزاعات التي قد تنشأ بسبب عدم وضوح موقف الطرفين بعد انتهاء العقد، خصوصًا في الحالات التي تكون فيها العين مستخدمة كمقر لشركة أو جمعية أو مؤسسة أو غيرها من الجهات الاعتبارية.
ماذا يعني ذلك لأصحاب العقارات؟
يمثل انتهاء المدة الانتقالية نقطة مهمة بالنسبة إلى ملاك العقارات، إذ يستعيد المالك حقه في التعامل مع العين بعد انتهاء العلاقة الإيجارية القديمة وفقًا للأحكام المقررة.
وفي حالة عدم وجود اتفاق جديد بين الطرفين، يكون على المستأجر إخلاء المكان وتسليمه إلى المالك بعد انتهاء المدة المحددة قانونًا.
أما إذا كان هناك اتفاق على استمرار الإيجار، فيمكن للطرفين تنظيم العلاقة الجديدة بعقد واضح يحدد قيمة الإيجار ومدة التعاقد وباقي الشروط، بما يمنع الخلاف حول الحقوق والالتزامات في المستقبل.
وتزداد أهمية هذه الخطوة مع اقتراب شهر مارس 2027، خاصة بالنسبة إلى الجهات التي تعتمد على العين المؤجرة كمقر لممارسة نشاطها، إذ تحتاج هذه الجهات إلى ترتيب أوضاعها قبل حلول الموعد النهائي.
أهمية الاستعداد لموعد انتهاء الإيجار القديم
تزداد أهمية الاستعداد مع اقتراب انتهاء عقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين، لأن الجهات المستأجرة تحتاج إلى اتخاذ قرار واضح بشأن استمرار نشاطها في المكان من عدمه.
وفي حالة الاتفاق على عقد جديد، فمن الأفضل أن تكون جميع البنود محددة بصورة واضحة، وعلى رأسها مدة العقد والقيمة الإيجارية وطريقة سدادها والتزامات كل طرف، حتى لا تتحول العلاقة الجديدة إلى مصدر لنزاع قانوني مستقبلي.
أما في حالة عدم الاتفاق، فإن معرفة الموعد القانوني للإخلاء تساعد المستأجر على البحث عن مقر بديل وترتيب عملية نقل النشاط والممتلكات والمستندات، بدلًا من الانتظار حتى نهاية المدة ثم مواجهة ضيق الوقت.
وبالنسبة إلى المالك، فإن الاستعداد المبكر يتيح له تحديد موقفه من العين المؤجرة، سواء بإعادة تأجيرها أو استخدامها أو الاتفاق مع المستأجر الحالي على عقد جديد.
ويظل تحديد المركز القانوني لكل عقد مسألة مهمة، لأن تطبيق الأحكام يختلف بحسب طبيعة العين والغرض من الإيجار وصفة المستأجر والظروف القانونية الخاصة بكل علاقة إيجارية.
الخلاصة
مع اقتراب 7 مارس 2027، يقترب الموعد المحدد لانتهاء الفترة الانتقالية لعقود الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين المؤجرة لغير غرض السكنى، وفقًا للقانون رقم 10 لسنة 2022، بعد مرور خمس سنوات على بدء العمل به في 7 مارس 2022.
وبحلول انتهاء المدة، تنتهي العقود الخاضعة للقانون، ويلتزم المستأجر بإخلاء العين وتسليمها إلى المالك، ما لم يتفق الطرفان على تحرير عقد جديد لاستمرار العلاقة الإيجارية بشروط وقيمة جديدة. ولذلك تظل متابعة الإيجار القديم للأشخاص الاعتباريين والاستعداد للموعد القانوني من أهم الخطوات أمام الملاك والمستأجرين خلال الفترة المقبلة.
زوروا صفحتنا على فيسبوك 👇
https://www.facebook.com/share/19FYhJCepY/?mibextid=wwXIfr
